Leyes sobre Ejecución Hipotecaria

Si usted quiere encontrar una buena oferta sobre una propiedad a la hora de comprar una casa necesita entender primero cómo funcionan las leyes de ejecución hipotecaria y cómo varían de Estado a Estado.

Por ejemplo, ¿sabe usted la diferencia entre las ejecuciones hipotecarias judiciales y las ejecuciones hipotecarias extra judiciales?

El proceso de ejecución hipotecaria de cada Estado afecta directamente al modo en que la casa será vendida. Y sin duda afectará a la manera en la que usted deberá actuar de cara a una compra, en cada caso.

Aquí le ayudaremos a navegar a través de los procedimientos de ejecución hipotecaria para que pueda encontrar mejor la casa de sus sueños.

Procedimientos de ejecución hipotecaria por Estados

El primer paso para encontrar una casa a través de una buena oferta es llevar a cabo una comparación de las leyes de ejecución hipotecaria.

Seleccione un Estado y busque la ley estatal que regula el proceso de ejecución hipotecaria. En Illinois por ejemplo solo existe la ejecución hipotecaria judicial. A igual que en otros Estados en que las ejecuciones de una hipoteca son judiciales, la mayoría de los contratos hipotecarios en Illinois establece que se debe pasar por los Tribunales. En los Estados con leyes de ejecución hipotecaria extrajudicial, como Michigan, la mayoría de los contratos se hacen basándose en la confianza y evitando el proceso de los Tribunales.

De los 50 Estados, 25 tienen ambos procesos, tanto el judicial como el extrajudicial. Solo cuatro Estados Michigan, New Hampshire, Tennessee y Virginia Occidental no requieren que se asista a los Tribunales. Veinte Estados, como California, Florida, Nueva York y Nueva Jersey - son Estados estrictamente hipotecarios.

Sólo dos estados - Connecticut y Vermont - utilizan la cesión en pago, lo que significa que la propiedad vuelve a la entidad crediticia en lugar de salir a subasta.

Los estados también varían según se aplique o no el derecho de redención. Este es el derecho del prestatario para pagar la cantidad pendiente y poder mantener su hogar, e implica una oportunidad llamada el período de redención. Tenga en cuenta que esto implica que el propietario va a tener un plazo para recuperar su vivienda aún en el supuesto en que la propiedad le haya sido adjudicada a un nuevo comprador.

La mayoría de los Estados que tienen derecho a la redención son los Estados en los que sus leyes no obligan a las ejecuciones hipotecarias judiciales.

Ahora que usted ya sabe que las leyes estatales difieren bastante, podemos pasar a examinar los dos procesos.

Proceso de ejecución hipotecaria judicial

De los dos métodos de ejecución hipotecaria, la ejecución de una hipoteca judicial es la más común y consiste en una acción legal llevada a cabo por el prestador de la hipoteca contra el titular de la hipoteca. Las hipotecas son contratos entre un prestamista y el deudor hipotecario (el propietario). Si el propietario no paga la hipoteca, un gravamen hipotecario recae sobre la casa y el asunto se lleva ante los Tribunales.

La acción legal se inicia con una notificación de litispendencia presentada ante el gobierno local del condado por el abogado de la entidad crediticia. Esta es una acción pendiente que actúa como una demanda legal. Con una demanda pendiente, la propiedad entra en la etapa de pre-ejecución hipotecaria. El propietario puede vender la casa o renegociar el crédito o el plazo con el prestamista para evitar la ejecución hipotecaria. Evitar la ejecución es algo que siempre interesa al propietario moroso ya que es una mancha en su expediente de crédito que le perjudicará bastante en el futuro.

Si esto no se consigue, el caso se presenta ante el Juez, quien determina si la venta de una ejecución hipotecaria debe continuar. En caso de que el Juez ordene la ejecución de una hipoteca, la casa se venderá en una subasta pública, lo que comúnmente se llama una venta del Sheriff. Esto es así porque es el Sheriff del condado, o un funcionario en el que delegue, quien se encarga de llevar a cabo este proceso de subasta.

Las decisiones judiciales sobre el desalojo se basan en las circunstancias del caso, por lo que cada situación varía.

La prioridad de ejecución del gravamen de una hipoteca (por ejemplo, entre el IRS y otros acreedores), se establece en la Corte. Esto se da en los supuestos en que haya varios acreedores y el Juez determine en favor de alguno de ellos la preferencia de cobro por encima del resto. Se suele establecer un orden de embargo y se va cobrando en función del importe que se saque de la subasta deuda por deuda hasta donde llegue el dinero.

Proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial

En los estados donde se lleva a cabo el proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial, los prestamistas actúan sin la necesidad de aprobación de un Tribunal.

Esto es porque en estos Estados, la mayoría de las transacciones implican actos de confianza en lugar de hipotecas. Una escritura de fideicomiso es entre un prestamista, el prestatario (o fideicomitente), y un tercero - el fiduciario. Se incluye una cláusula de fuerza de venta, que ofrece al administrador la facultad de revocar la propiedad. Este proceso de resolución entre las partes es mucho más rápido que hacerlo a través de los tribunales.

El prestamista inicia el proceso de ejecución hipotecaria mediante el envío de una carta al prestatario en mora. Después de un cierto período de tiempo, se envía el Aviso de Venta - que es una publicación de venta emitida para el prestatario. Este aviso establece la fecha de la venta en una subasta pública. Como se ha mencionado las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales son el método más rápido para llevar a cabo una ejecución hipotecaria.

¿Cómo influyen en la venta las leyes de ejecución hipotecaria?

Lo primero que debemos saber para conocer las leyes de ejecución hipotecaria es que hay varios tipos de ejecución hipotecaria disponibles en cada Estado.

Las ejecuciones hipotecarias gubernamentales, como es el caso de las propiedades del HUD o las casas del VA - constituyen un tipo. Otra categoría, la más común, son las que provienen de las hipotecas bancarias, que son la mayoría de las que usted puede encontrar en los listados de búsqueda.

Las propiedades HUD son propiedades del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano del Gobierno que han sido de nuevo reposeídas ya que estaban aseguradas a través de un seguro de la FHA.

Las propiedades de VA son casas que provienen de las ejecuciones hipotecarias garantizadas por el Departamento de Asuntos de los Veteranos.

Una categoría que mucha gente pasa por alto son las pre-ejecuciones hipotecarias, una categoría que se ve directamente afectada por las leyes de ejecución hipotecaria. Estas incluyen las ventas en corto (casas que se venden por un importe menor de lo que se debe) y las ventas por el propietario (FSBO). Con el fin de evitar la ejecución hipotecaria, los propietarios que se enfrentan a una posible ejecución hipotecaria a menudo tratan de vender su casa a los compradores como usted (o intentan acudir al proceso de la quiebra). El plazo de ejecución que establecen las leyes de su Estado determina cuánto tiempo tiene usted para encontrar y comprar una pre-ejecución hipotecaria antes de que llegue a la subasta y pierda la oportunidad de comprar directamente. Muchos Estados obligan a un plazo largo de varios meses, pero en otros casos bastan unas pocas semanas para que la propiedad pase a ser subastada y por ello merece la pena conocer las leyes en cada caso.

¿Qué hacer después?

Una vez haya identificado la ley estatal y las leyes locales que se aplicarán en cada caso y que le afectarán a usted como comprador, y conozca los procedimientos de ejecución hipotecaria del estado en que se encuentre, usted puede comenzar el proceso emocionante de la búsqueda de gangas en el mercado. Tenga en cuenta que a través de las ejecuciones hipotecarias usted puede conseguir grandes oportunidades de inversión dado que los precios están por debajo del precio de mercado en la mayoría de los casos.

Tanto si usted vive en los estados en que las hipotecas se basen en las reglas de confianza y por tanto se resuelvan de manera extrajudicial, como si vive en un Estado que aplique las reglas de acudir a los Tribunales, puede abordar el proceso de compra de casa con la eficiencia, la confianza y la comprensión necesaria.