Consejos Para Subastas Que Todo Comprador Debe Conocer

Si usted ha estado buscando información acerca del proceso de subasta de ejecuciones hipotecarias, entonces es probable que tenga varias preguntas que deben contestarse. Por ejemplo, usted se preguntará si las casas a la venta en subasta siempre son obtenidas por la persona que coloca la oferta más alta. O puede que se pregunte qué ocurre con las viviendas que no se venden en subasta y cómo se determinan los precios de dichas propiedades.

Debajo encontrará la respuesta a estas preguntas frecuentes y mucho más.

¿Son Siempre Exitosas las Subastas Al Vender las Propiedades?

La respuesta simple a esta pregunta es no. Usted puede encontrar increíbles ofertas y comprar viviendas baratas en las subastas; sin embargo, sólo por el hecho de ser el mayor postor no necesariamente significa que se irá de allí con la propiedad en el bolsillo.

Algunas veces una ejecución hipotecaria  no se vende en la subasta debido a que las ofertas son demasiado bajas (no cubren con los costos del préstamo y las tasas asociadas) y el prestamista queda como dueño de la propiedad como garantía por el préstamo.

¿Qué Ocurre con una Ejecución Hipotecaria Subastada que no se vende en la Subasta?

Si la propiedad no se vende la subasta de ejecución hipotecaria, se convierte en una propiedad REO (real estate owned) y es colocada en el mercado. Las viviendas propiedad de un banco son propiedad de las instituciones financieras y se colocan en el mercado para vender al público en general – donde cualquiera puede realizar una oferta.

Que la casa se venda por más o por menos de lo que se hubiese conseguido a través de la subasta (a través de una oferta que cubriese el valor del préstamo más el de las tasas asociadas) es dependiente de muchos factores desde el mercado inmobiliario hasta el tiempo que la propiedad se mantiene en el mercado una vez que sale de la subasta. A veces estas viviendas se venden por más dinero y a veces por menos.

¿Cómo Determinan Los Bancos El Precio de una Ejecución Hipotecaria Si No se Vende en Subasta?

Si una vivienda no se vende en la subasta, el precio de la propiedad está esencialmente determinado por un agente inmobiliario. Es muy frecuente que el prestamista utilice un agente para colocar la casa en el mercado basándose en su valor de mercado estimado (FMV) – el valor estimado de la propiedad  en el mercado de bienes raíces actual. Este valor variará dependiendo del estado del mercado local, de la demanda de los compradores, las especificaciones de la casa (número de dormitorios, baños, superficie, etc.), y de muchos otros factores. Estas ejecuciones hipotecarias bancarias suelen poder adquirirse por debajo de su valor de mercado, convirtiéndolas en grandes oportunidades de inversión.

¿Las Propiedades REO Requerirán Reparaciones o Los Bancos Las Arreglan Previamente?

Sin importar si la compra de la propiedad con ejecución hipotecaria se realiza en una subasta o en el mercado abierto, lo más frecuente es que la vivienda se venda “como está”, esto significa que el banco no hará ningún tipo de reparación en la propiedad – esa responsabilidad recae en el comprador. Por lo tanto, al hacer una oferta por una ejecución hipotecaria es esencial que usted tome en consideración el costo de los arreglos para asegurarse de que está realizando una buena inversión.

Debido a que estas propiedades se venden “como están” suelen llamarse viviendas para remodelación – esto significa que usted tendrá que hacer reparaciones de mediano o gran calibre en la casa antes de poder mudarse a ella, venderla, o rentarla.

Cuando los bancos poseen propiedades se les requiere asegurar que la propiedad recibe un mantenimiento mínimo – esencialmente para confirmar que no corresponde a una vivienda peligrosa o que viola los códigos de construcción. Sin embargo, al banco no se lo obliga a mantener la vivienda en su mejor forma.

En conclusión, cuando una propiedad no se vende en la subasta, se le devuelve al prestamista quien generalmente la coloca nuevo en el mercado a través de un agente inmobiliario a su valor de mercado estimado – el cual se determina mediante el análisis del mercado inmobiliario actual para propiedades similares. Estas casas propiedad de un banco son frecuentemente viviendas para remodelación y requieren renovaciones que pueden ser pequeñas o grandes, estas quedan completamente a cargo del comprador en la mayoría de los casos.