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En Australia, las leyes regulan estrictamente el proceso de terminación de un arrendamiento antes de que termine un período de renta acordado mutuamente. Asimismo, dichas leyes son específicas dependiendo del estado.
El arrendador tiene que seguir un procedimiento legal específico al terminar un contrato de arrendamiento para desalojar a un inquilino, así como debe tener una base legal válida antes de pedirle al inquilino que desaloje la propiedad.
Los pasos que debe tomar un propietario para desalojar a un inquilino dependen de las estas tres cosas:
La clase de incumplimiento del contrato de arrendamiento. El proceso puede que sea distinto cuando un arrendador desaloja a un inquilino por mora que cuando el inquilino está involucrado en actividades ilegales y criminales.
Hay dos tipos de arrendamientos en Australia:
En una renta a plazo fijo, el arrendador y arrendatario convienen en un único período particular para el arrendamiento. Por lo normal es de seis meses o un año, sin embargo no hay límite para este período, ya que se puede determinar por escrito en el arrendamiento. Al término del período fijo, el arrendamiento se convierte en periódico hasta que una de las dos partes decida acceder a un nuevo acuerdo de renta a plazo fijo. El período de arrendamiento tras el término de la renta a plazo fijo depende de la frecuencia de los pagos de la renta establecidos en el contrato, los cuales pueden ser quincenales o mensuales.
Un arrendamiento periódico se renueva quincenal o mensualmente (dependiendo de la frecuencia de los pagos de la renta). Los contratos de esta clase de arrendamiento pueden ser verbales o por escrito y la continuación seguirá indefinidamente, es decir, que el contrato es automáticamente recurrente hasta que una de las partes decida terminarlo.
El período de notificación que un arrendador le debe dar al arrendatario antes de terminar el arrendamiento varía dependiendo del estado y por lo tanto, la clase de arrendamiento establecido.
Una de los pasos más importantes en un proceso de desalojo es establecer si el arrendador tiene una base legal sólida para desalojar al inquilino. En este sentido, algunas de las razones por las cuales un arrendador puede demandar el desalojo son:
El inquilino está violando uno de los términos especificados en los documentos de alquiler. Por ejemplo, si el arrendamiento obliga al inquilino no tener mascotas o subarrendar el departamento y el inquilino incumple dicha cláusula, puede constituir una base legal válida para desalojarlo/a.
Una de las bases más comunes es el incumplimiento de pago. Si el inquilino no paga constantemente la renta a tiempo, el arrendador puede pedir el desalojo.
En algunos estados, pueden estar involucrados terceros, como por ejemplo vecinos, llevando el caso a la corte y pidiendo una orden de desalojo en caso de que el inquilino esté causando molestias, lo que también le da al arrendador una base válida para desalojar al inquilino.
Los inquilinos están protegidos por las leyes de arrendamiento y son tres las bases sobre las cuales un inquilino puede procurar remedios:
Tal y como se mencionó anteriormente, el proceso de desalojo varía de estado a estado, pero el mismo es bastante general.
Después de establecer una base válida para desalojar al inquilino, el arrendador tiene que enviarle una notificación al inquilino sobre el desalojo, en la que tiene que explicar detalladamente la razón por la cual está terminando prematuramente el arrendamiento y el arrendatario está siendo desalojado.
Cada estado tiene un plazo distinto en el que se pueden enviar las notificaciones y se puede presentar la demanda. De igual manera, la planilla y los documentos que tiene que llenar el arrendador también varían por estado. Si el inquilino responde a la notificación y no se va, el arrendador puede comenzar el proceso de desalojo, para lo cual tiene que presentar una demanda con juez, tribunal o funcionario de rentas (dependiendo del estado en donde se presente la demanda) dentro del período establecido. Por otro lado, al inquilino de ninguna manera se le puede bloquear el acceso a la propiedad.
Si bien lo explicado anteriormente es el proceso en general, hay unas reglas específicas al estado que deben seguirse:
La ‘notificación de remedio’ se entrega al inquilino antes de la ‘notificación de desalojo’. Tiene que haber un intervalo de siete días entre estas dos notificaciones. Si el inquilino no se va de la propiedad, el arrendador puede solicitar al tribunal una orden de terminación y tenencia (conocida como TPO por sus siglas en inglés).
Si el inquilino no se va tras la TPO, el arrendador puede solicitar al tribunal una orden de desalojo, que le da a la policía la facultad para desalojar al inquilino en cualquier momento.
El período para la notificación por lo normal es de 14 días, en el cual se tiene que detallar la fecha en la que el inquilino tiene que irse.
El arrendador puede solicitar a la corte una orden de terminación si el inquilino permanece viviendo en la propiedad.
Si el inquilino no desaloja la propiedad en la fecha deseada, el dueño conseguirá una orden de propiedad de la corte.
Un dueño puede dirigirse a un funcionario de rentas con una solicitud para una orden de desalojo.
Si el inquilino no desaloja la propiedad incluso tras la orden del funcionario, el arrendador puede llevar la orden a la Corte Suprema para conseguir una orden de posesión.
El propietario emite una notificación escrita al inquilino, ya sea para solucionar una violación del contrato de arrendamiento o que deje la propiedad.
Si el inquilino no corrige la violación en siete días, el arrendador puede solicitar al tribunal una orden de desalojo.
El arrendador le envía al inquilino la notificación de desalojo, cuyo período podría ser 14 o 28 días.
El arrendador solicita a la Corte de Magistrados una orden de propiedad si el inquilino no se va de la misma.
Si el inquilino no se va de la propiedad después que el período de la notificación haya terminado, el arrendador tiene 30 días para solicitar al tribunal una orden de posesión.
Para que los arrendatarios desalojen a un inquilino, es importante que mantengan los registros de los pagos de renta y que tengan pruebas que el inquilino está violando el contrato de rentas.
