¿Qué es una Venta a Corto Plazo?

La venta a corto plazo es un concepto bastante nuevo en el mundo de las bienes raíces, se define como el proceso de compra-venta de un bien inmueble donde la entidad prestamista del crédito hipotecario (ya sea una persona o banco) acepta recibir menos dinero de lo que esperaba, por lo general de un comprador nuevo, esto con la finalidad de evitar la ejecución de la hipoteca, lo cual es conveniente para ambas partes ya que se puede ahorrar valioso tiempo, dinero y esfuerzo.

Ciertamente, para que se pueda realizar este procedimiento, se debe cumplir con una serie de reglas, buscar a expertos y agentes que puedan brindar su ayuda profesional en este tipo de situaciones tan comunes después de la crisis financiera mundial. El principal objetivo es evitar a toda costa la ejecución hipotecaria (Foreclosure en inglés), situación en la que el dueño del inmueble quedaría perjudicado tanto económica como anímicamente.

Al optar por una Venta a Corto Plazo, el dueño tiene que buscar compradores por medio de agentes profesionales de bienes raíces que estén dispuestos a pagar al prestamista un precio menor de lo que se estimó al principio de la hipoteca, con lo que se evitaría mayores perjuicios para ambas partes, al ahorrar costos en la contratación de abogados, costos de inversión, comisiones de agentes, además de tenerlo vacante por meses sin que nadie que lo ocupe.

El dueño del inmueble al tener problemas para pagar las cuotas de la hipoteca al cabo de varios meses, tiene 2 opciones o "salidas": la ejecución hipotecaria, la cual es muy perjudicial para su registro crediticio en el sistema americano por varios años, y la venta a corto plazo (Short Sale en inglés), que aunque también es registrado, es más favorable debido a que se registra por menos años, y hay una menor pérdida financiera para ambas partes.

¿Por Qué los Bancos Aceptan Ventas a Corto Plazo?

La respuesta más simple, porque a las entidades bancarias como prestamistas les resulta más fácil conseguir parte del dinero invertido en los inmuebles que hacer todo el proceso de contratar abogados, pagar comisiones de agentes (que actúan como negociadores/negociantes) y tener posteriormente el inmueble desocupado por varias semanas o meses, hasta que se consiga una nueva persona interesada en su compra. En ambas situaciones, para los prestamistas con la venta a corto plazo existe una pérdida monetaria, pero es menor en comparación a la de una ejecución hipotecaria.

¿Cuáles son los Beneficios de hacer una Venta a Corto Plazo?

El beneficio principal es el de la recuperación económica para el dueño del inmueble en un menor tiempo, si bien es cierto el record crediticio se ve alterado en ambos casos, con la venta de la casa a corto plazo, podría solicitar un crédito en 2 o 3 años, en cambio con la ejecución hipotecaria, el registro crediticio se alteraría unos 7 u 8 años. La otra ventaja de esta opción está relacionado con el aspecto psicológico de la persona que pasa por ambos procesos, con la venta a corto plazo tiene una carga emocional menor en comparación a la otra situación con ejecución total.

El Proceso Tradicional de Venta a Corto Plazo

Si bien es cierto que cada persona puede tener una situación particular, los pasos o reglas para la venta a corto plazo que los dueños de los inmuebles deben seguir como un procedimiento para tomar esta opción, son los siguientes:

• El primer paso a realizar es la elaboración de cuentas financieras con precisión: cuánto debe al prestamista, cuánto le ha pagado, la cantidad de meses que faltan por pagar, la deuda total, y otros datos que deben estar presentes en los estados crediticios de su casa o inmueble.
• Lo segundo es contactar al prestamista para pedirle información: esto es, cuáles son los requisitos exigidos para realizar una venta a corto plazo, cuáles son las condiciones que debe cumplir el comprador del inmueble y usted, antes de que busque un agente que se haga cargo de esta tarea. Si es una entidad bancaria (lo usual) contáctese con el departamento de ventas para hablar del tema.
• Comercialice su propiedad: esto incluye maneras de hacer mercadeo con la finalidad de encontrar al comprador que haga trato con su prestamista para poder realizar la venta a corto plazo, esta tarea por lo general debe asignarla a un agente de bienes raíces, que conoce las mejores estrategias posibles en su ciudad o estado, pregunte cuáles son sus honorarios o los porcentajes de comisión, entre otros puntos. También lo puede hacer solo, aunque puede tomar más tiempo de lo normal y es más riesgoso.
• Negociar el acuerdo: debe estar escrita la posibilidad de una venta a corto plazo dentro del contrato de compra que se firmó al inicio del crédito, en caso de que no esté especificado debe preguntar por la opción de la pre-ejecución hipotecaria de venta a corto plazo al prestamista (ya sea persona o entidad bancaria). Ésta debe estar incluida, o en el último de los casos, el prestamista debe acceder a realizarla.
• Entregar un resumen general para realizar la venta a corto plazo: es bueno ofrecer la mayor cantidad de datos posibles al prestamista, para que esté al tanto de la imposibilidad del dueño del inmueble de seguir pagando las cuotas y que pueda visualizar las ventajas comparativas de llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes, para esto es recomendable reunir la siguiente información en lo posible:
  1. Carta de autorización
  2. Propuesta de liquidación
  3. Carta de adversidad o dificultad monetaria
  4. Análisis comparativo del mercado
  5. Copias de los estados de cuentas bancarias
  6. Estados financieros con pruebas de ingresos y activos
  7. Un acuerdo de compra-venta (ofrecido por un comprador calificado)
  8. Un acuerdo donde se demuestre que se ha publicado el inmueble en venta con un agente inmobiliario experto
• Empezar a llamar al prestamista: este trabajo corresponde principalmente al agente de bienes raíces que actuará en representación del dueño de la casa o inmueble, es importante asignar esta tarea en manos de un experto y no hacerlo de manera personal en lo posible. Lo más importante es encontrar a un nuevo comprador que firme el contrato de la venta a corto plazo, para que su registro crediticio no se perjudique.

Sin duda, la venta a corto plazo es quizás la única opción a la que puede recurrir para evitar caer en la ejecución hipotecaria, además de poder solicitar un nuevo crédito de vivienda en pocos años y no pasar por un tedioso proceso legal. Ciertamente nadie quiere llegar a estas instancias, donde existe la posibilidad de perder el inmueble, aunque llegado este momento, se debe mantener el control y decidir por lo que más le conviene financieramente. Le deseamos suerte.